La question est de savoir comment déterminer le juste prix sans pour autant brader son bien, tout en sachant qu’un bien qui nécessite des travaux peut faire fuir beaucoup d’acheteurs.
Le principe de départ est de réaliser une estimation classique du bien, comme s’il n’y avait plus ou pas de travaux, ensuite, il suffit d’appliquer une décote liée au montant des travaux.
En effet, le prix proposé doit refléter une baisse signifiante par rapport au prix idéal sur le marché vis-à-vis d’un bien de la même catégorie sans travaux. Mais comment calculer cette décote ?
Première étape : lister les travaux et évaluer leur coût.
La meilleure des stratégies est sans doute de jouer la carte de la transparence, pour séduire les acheteurs potentiels.
À noter, que le prix d’une rénovation se calcule au mètre carré, il varie selon qu’il s’agit de travaux de second œuvre, ou de gros œuvre.
La première étape sera donc de lister et d’évaluer le coût des travaux auprès de professionnels du bâtiment, afin d’obtenir des devis qui pourront être intégrés au dossier de prêt du futur acquéreur.
Bien que cette étape soit laborieuse, elle est indispensable, vous gagnerez du temps par la suite et surtout la confiance des acquéreurs qui pourront présenter un projet bien bouclé à leur banquier.
La rénovation intérieure légère est la plus fréquente, elle est aussi la moins coûteuse, il faut compter entre 200 à 400 euros du mètre carré.
Pour une rénovation un peu plus complète (cloisons, huisseries, électricité, chauffage, cuisine…), il faut compter entre 400 et 800 euros du mètre carré. En revanche, s’il faut modifier le bâti (toiture, façade…), il faudra alors compter environ 1000 euros du mètre carré.
Vous pouvez également faire réaliser le devis des travaux, par un professionnel tel un architecte, cela vous coûtera environ 1000 euros.
Deuxième étape : déduire le montant des travaux du prix du marché du bien.
Vous pouvez, en tant que vendeur estimer le prix de votre bien, auquel il serait vendu s’il n’y avait pas de travaux. Ensuite, vous déduisez du prix estimé de votre bien, le montant global de la rénovation.
La différence obtenue, sera le montant auquel vous pourrez envisager de votre bien dans les meilleures conditions.
Comment faire estimer sa maison à rénover ?
En tant que propriétaire, vous pouvez recourir à une évaluation gratuite, réalisée par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, mandataire …). Vous pouvez également réaliser une première approche, grâce aux simulateurs en ligne qui permettent d’obtenir une première indication du juste prix.
Vous avez également la possibilité de recourir aux experts en immobilier (notaires, experts agréés …), mais ce type d’estimation est payant.
Comment estimer son bien en ligne, quel outil utiliser ?
En allant sur le site EstimationImmobiliere.fr, vous obtiendrez immédiatement une fourchette de prix pour votre maison ou votre appartement.
Voici la liste des critères qui seront pris en compte :
• La surface intérieure
• Le nombre total de pièces
• Le nombre de chambres
• Le nombre total de pièces d’eau
• L’année de construction
• La superficie du terrain (maison)
• Les annexes et les plus : garage, terrasse, dépendance, sous-sol, cave, piscine …
• L’exposition, la vue, le bruit
• La situation géographique, le secteur, le quartier, les commodités et services …
À partir de ces éléments, vous obtiendrez une fourchette de prix pour l’estimation de votre bien, la partie basse de la fourchette correspond au prix estimé d’une maison avec quelques travaux.
L’estimation en ligne tient essentiellement compte de critères purement objectifs, un conseiller professionnel peut également vous guider gratuitement. En effet après avoir visité votre bien, votre conseiller AMF estimera plus précisément votre prix de vente.
Une fois cette première estimation acquise, vous pouvez passer à la seconde étape et déduire le montant estimé des travaux.
À savoir : Il faut compter entre 40 000 et 90 000 euros pour une réhabilitation totale d’une maison de 100 mètre carré.