La localisation de l'appartement
La localisation est le critère essentiel pour déterminer le prix d’un appartement. Certaines villes ou certains quartiers très prisés sont considérés comme étant dans une zone en tension foncière, ce qui fait monter le prix au m2 des appartements.
Un emplacement est considéré comme bon quand il propose une vie de quartier, ce qui est primordial pour les futurs acquéreurs : des commerces de proximité, des écoles, des centres sportifs, des espaces verts, des transports en communs… Ces commodités peuvent faire varier le prix d’un bien de 5 à 15 %.
Le potentiel économique de votre secteur
Le bassin de l’emploi influe également sur les prix de l’immobilier, plus une ville accueille d’entreprises, plus la demande immobilière est forte et par conséquent le prix des appartements augmente. A l’inverse, une ville avec un fort taux de chômage verra les prix de l’immobilier s’effondrer.
A noter que la sécurité joue également un rôle important sur le prix de l’immobilier.
Les projets urbains de votre commune
Les plans d’aménagements (transports, espaces verts, crèches, écoles) peuvent générer une plus-value sur le prix de l’immobilier. Pour connaître les projets à venir, il faut s’adresser à la mairie de la commune et consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
L’état de l’immeuble
Si un immeuble nécessite de gros travaux tels que le ravalement ou des réparations diverses (fissures, humidité), il faut impérativement contacter le syndic de copropriété afin de réaliser des devis. Cela permet de rassurer les acheteurs qui ont tendance à fuir les immeubles avec travaux pour éviter les mauvaises surprises. Il est primordial d'être transparent et d'adapter le prix de vente en fonction de la charge de travaux à venir. A l’inverse, un immeuble en très bon état conçu avec des matériaux de qualité valorisera un bien immobilier.
Les caractéristiques de votre appartement
Ce sont les atouts et les inconvénients d’un bien immobilier. La situation de l'appartement dans l’immeuble aura son importance. Ainsi un logement en rez-de-chaussée subit une décôte de 15 à 25%, à l’inverse en étage il bénéficie d’une surcôte d’environ 2,5% par niveau.
• Les annexes : parking, terrasse, balcon, cave, garage, grenier
• Les espaces partagés : cours, jardin, piscine, tennis
• L’orientation : ensoleillement, luminosité (traversant), vis-à-vis, vue
• Les travaux réalisés, les aménagements, la décoration et la qualité des matériaux utilisés
Les charges et les frais annexes
Le montant des charges peut varier du simple au double pour des appartements qui ont la même superficie et qui se trouvent dans la même rue.
Un immeuble doté de certaines prestations comme : un gardien, une piscine privée, des espaces verts, des parkings souterrains, peuvent augmenter les charges et effrayer les futurs acheteurs.
La superficie, le nombre de pièces et l’agencement
En général, le prix d’un appartement au mètre carré diminue quand sa superficie augmente, en d’autres termes un studio sera plus cher au m2 comparé à un appartement T4 de 110 m2 d'un montant de vente plus élevé et plus difficile à vendre ! Ce qui en fait baisser le prix au m2.
Cependant, l’évaluation d’un appartement prend en compte le prix au m2 en fonction de la tendance du marché (prix de vente de biens similaires), mais il faut également considérer le nombre de pièces et l’agencement.
A noter : il est plus facile de revendre un appartement de 75 m2 muni de trois chambres que d’une seule.
Les performances énergétiques
Depuis la mise en place du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), un bon classement énergétique valorise considérablement un logement. On estime actuellement que pour un bien immobilier qui possède la note “A”, les variations du prix du mètre carré peuvent aller jusqu’à 20% de plus sur le prix estimé.
L’entretien de votre logement et les petits plus des prestations
Ces sont les travaux à prévoir ou les travaux réalisés qui détermineront le prix final du m2 de votre bien, cela peut changer du tout au tout pour un appartement d’une même superficie à la même adresse.
La qualité des matériaux (parquet chêne, marbre) et le niveau d’équipement (belle cuisine équipée, salle de bain avec douche à l’italienne et baignoire jacuzzi) auront également un impact sur le prix de vente.
Plus les biens sont entretenus et plus ils généreront des achats coups de coeur !